Nachhaltigkeitsbericht 2022

PLAZZA plant, realisiert, bewirtschaftet und vermarktet Liegenschaften und Immobilienprojekte in der Schweiz. Nachhaltigkeit wird dabei entlang der drei Dimensionen Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft in der Immobilienentwicklung und im Portfoliomanagement immer mitgedacht und stetig verbessert.

Die Nachhaltigkeitsstrategie von PLAZZA beschränkt sich somit nicht nur auf die zentralen Themen von Energieverbrauch und CO₂-Emissionen, sondern geht darüber hinaus.

Nachfolgend sind die wesentlichen Bestandteile der PLAZZA-Nachhaltigkeitsstrategie in der Wesentlichkeitsmatrix zusammengefasst, der aktuelle Stand hinsichtlich Energie- und Treibhausgasintensität dargestellt und die Highlights 2022 im Kontext Nachhaltigkeit beschrieben.

• Wesentlichkeitsmatrix
• Ist-Analyse und Absenkpfade
• Highlights
• Ausblick

Wesentlichkeitsmatrix

Die Nachhaltigkeitsstrategie von PLAZZA verfolgt das Ziel, langfristig angemessene Rentabilität bei gleichzeitiger Berücksichtigung von ökologischen und sozialen Aspekten zu erwirtschaften. Den Grundstein legt die Herleitung der für PLAZZA relevanten Nachhaltigkeitskriterien entlang der drei Dimensionen der Nachhaltigkeit: Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft.

Abbildung 1: Ergebnisse der Wesentlichkeitsmatrix und Auswahl der Nachhaltigkeitsaspekte

Aufgrund der Unternehmensgrösse von PLAZZA und der schlanken Prozesse wurden Governance-Themen bisher ausgeklammert und der Fokus auf die erwähnten drei Nachhaltigkeitsdimensionen gelegt. In einem zukünftigen Schritt könnte die Wesentlichkeitsmatrix allerdings um Governance-Aspekte ergänzt werden. Die Identifikation dieser Kriterien erfolgte über eine systematische Wesentlichkeitsanalyse auf Basis der standardisierten Nachhaltigkeits-Kriterienkataloge «Standard nachhaltiges Bauen Schweiz» (SNBS) und «Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren» (KBOB).

Die Beurteilung der Nachhaltigkeitsaspekte bezüglich Relevanz aus interner und externer Sicht sowie bezüglich Beeinflussbarkeit hat zwölf Nachhaltigkeitsaspekte identifiziert, die für PLAZZA im Vordergrund stehen.

Beschreibung der Nachhaltigkeitsaspekte

Gesellschaft

Identitätsstiftende Architektur

Jeder Ort hat eine eigene Identität und Ausstrahlung. Das Wiedererkennen gebauter Strukturen dient der menschlichen Orientierung im Raum und führt zu einem höheren Wohlbefinden am Wohn- und Arbeitsplatz. PLAZZA leistet einen Beitrag hinsichtlich identitätsstiftender Architektur.

Wohnhygiene

Die Steigerung des Mieterwohlbefindens ist für PLAZZA ein sehr wichtiges Ziel. Ein umfassendes Angebot soll die Sicherheit, die Lichtverhältnisse, die Raumluft sowie die Lärmimmissionen und den thermischen Komfort optimieren.

Mobilität

Gebäude haben als Anfangs- und Endpunkt der Mobilitätskette einen starken Einfluss auf das Verkehrsaufkommen und auf die Verkehrsmittelnutzung. PLAZZA möchte hierbei einen Beitrag leisten und den Umstieg vom fossil betriebenen motorisierten Individualverkehr auf Langsamverkehr, öffentliche Verkehrsmittel, Shared-Mobility-Angebote oder erneuerbare Antriebssysteme erleichtern.

Mikroklima

Besonders in zentralen Lagen spielt die Berücksichtigung des Heat-Island-Effektes und damit der Überhitzung ganzer Areale eine wichtige Rolle bei der Planung von Gebäuden und deren Aussenräumen. Verschiedenheiten in der Geländeform oder im Pflanzenbewuchs können dabei auf engem Raum grosse Unterschiede in der Temperatur oder der Windgeschwindigkeit verursachen. PLAZZA bezieht diese Überlegung in die Planung all ihrer baulichen Tätigkeiten ein und versucht, damit einen positiven Beitrag zu leisten.

Wirtschaft

Operatives Ergebnis

Das operative Ergebnis stellt für PLAZZA eine wichtige Grösse dar, um langfristige, stabile Renditen, auch für zukünftige Generationen, gewährleisten zu können. Dafür werden wichtige Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zeitnah ausgeführt, um Investitionsstaus zu vermeiden.

Standort

Der Standort nimmt entscheidend Einfluss auf die Attraktivität eines Gebäudes. PLAZZA legt Wert darauf, eine langfristige, dem Standort entsprechende wirtschaftliche Nutzung zu gewährleisten. Nebst klassischen Beurteilungsaspekten wie Mikro- und Makrolage zählen dazu auch Aspekte wie soziale Durchmischung, Nutzungsmischung und regionale Wertschöpfung.

Lebenszykluskosten

Für den Werterhalt einer Anlage sind Betrachtungen der Lebenszykluskosten von entscheidender Bedeutung. PLAZZA ist sich der Bedeutung des wirtschaftlichen Umgangs mit den finanziellen Ressourcen über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes von der Projektentwicklung bis zu seinem Rückbau bewusst. Ziel ist es, die Kosten in der Entwicklung, im Bau wie auch im Betrieb zu optimieren.

Umwelt

Energie

Ein umweltschonender Betrieb einer Liegenschaft ist für die Erreichung der gesteckten Nachhaltigkeitsziele von äusserst hoher Bedeutung. Dabei spielen erneuerbare Energiequellen (z.B. Sonne, Wind, Wasser) sowie die systematische Inbetriebnahme, das Messkonzept inkl. Monitoring sowie die Optimierung der Gebäudetechnik eine zentrale Rolle. Weiterhin steht die Reduktion des Energieverbrauchs, sowohl im Betrieb (Heizen, Warmwasserbereitung etc.) als auch die «Graue Energie» in der Bereitstellungsphase, im Fokus von PLAZZA. Das Ausweisen der Erfolge in der Gebäudenachhaltigkeit durch Zertifikate wird angestrebt.

Treibhausgasemissionen (inkl. embodied carbon)

PLAZZA weiss um die entscheidende Relevanz der Treibhausgasemissionen im Kontext der Klimaerwärmung. Sie ist deshalb bestrebt, einen möglichst tiefen Ausstoss von Treibhausgasen bei der Erstellung wie auch im Betrieb ihres Portfolios zu erreichen und leistet somit einen Beitrag zu den Pariser Klimazielen.

Biodiversität

PLAZZA weiss um die Wichtigkeit der Förderung der Biodiversität im Sinne von Erhaltung bzw. Neuschaffung von naturnahen Lebensräumen, natürlich belassenen und unversiegelten Flächen, Retentionsflächen und Feuchtbiotopen, Bäumen und Hecken. Zusätzlich wirkt sich die Biodiversität auch positiv auf das Wohlbefinden der Nutzer aus. Deswegen berücksichtigt PLAZZA Biodiversität in der Planung und Entwicklung ihrer Liegenschaften.

Wasser

Der Schutz des natürlichen Wasserkreislaufs ist für PLAZZA von zentraler Bedeutung. Ziel ist es, den Trinkwasserverbrauch im Immobilienportfolio zu reduzieren. Dazu werden die Retention und die Nutzung von Regenwasser geprüft und geeignete Anlagen zum Wassersparen vorgesehen.

Kreislaufwirtschaft

Die Kreislaufwirtschaft ist die grosse Hoffnung des ressourcen- und klimaschonenden Wirtschaftens. Hierbei wird versucht, Stoffe effizient im Kreislauf zu führen, statt sie als Abfall zu verbrauchen. Im Bausektor schlummern dazu die grössten Potenziale. PLAZZA nimmt ihre Verantwortung hinsichtlich der Verringerung des Ressourcenverbrauchs ihrer Gebäude aktiv wahr und lässt diesbezügliche Überlegungen in die Planung ihrer Bauprojekte einfliessen.

Ist-Analyse und Absenkpfade

PLAZZA strebt für ihr Portfolio an, das Netto-Null-Ziel 2050 zu erreichen. Dazu wurde im Jahr 2021 mithilfe der externen Experten von pom+ erstmalig eine systematische Ist-Analyse hinsichtlich Energie und CO₂ durchgeführt und Absenkpfade basierend auf den geplanten CAPEX-Massnahmen und zusätzlich notwendigen Massnahmen erarbeitet.

Im Jahr 2022 wurden die Energieverbräuche und die CO₂-Emissionen der Liegenschaften durch externe Experten aktualisiert, wiederum durch pom+. Dabei wurde auch die Qualität der Datenerhebung verbessert. Basierten die Werte im Geschäftsbericht 2021 noch grösstenteils auf den jeweiligen Energiekosten (CHF), die im Anschluss auf Basis regionaler statistischer Kostenkennwerte in Energieverbräuche (kWh) umgerechnet wurden, konnte für die aktualisierte Datenerhebung 2022 auf reale Energieverbräuche ohne Umrechnungen zurückgegriffen werden. Dazu wurden die jeweiligen Energieversorger angefragt und die entsprechenden Werte ermittelt. Nur in wenigen Ausnahmefällen mussten zur Berechnung der Energiemengen die Kosten verwendet werden.

Abbildung 2: CO₂-Intensität in kg CO₂-Ä./m2 EBF/Jahr

Die Treibhausgasintensität (Scope 12 und Scope 23) des PLAZZA-Portfolios hat 2022 einen Wert von 11,1 Kilogramm CO₂-Äquivalente pro Quadratmeter Energiebezugsfläche und Jahr. Der Schweizer Durchschnitt für vergleichbar genutzte Liegenschaften liegt bei 20 Kilogramm4. Im Vergleich zum Jahr 2020 hat sich die CO₂-Intensität Heizgradtag-bereinigt leicht, um 0,4 kg/m2 EBF/Jahr, reduziert. Die Reduktion ist auf einen leicht geringeren Energieverbrauch und die höhere Datenqualität zurückzuführen.

Dieses Bild zeigt sich auch in den zugrunde liegenden Energieverbrauchsdaten. Wie in Abbildung 3 dargestellt, nahm der Energieverbrauch je m2 EBF (Heizgradtag-bereinigt) von 2020 bis 2022 leicht ab. Da der Allgemeinstrom direkt bei den Energiewerken erfasst wird, hat sich die Datenlage verbessert. Sie zeigt eine starke Reduktion des Allgemeinstromverbrauchs im Jahr 2021. Auch im Jahr 2022 ist im Vergleich zum Vorjahr eine Reduktion von ca. 7 % ersichtlich.

Insgesamt beträgt der Anteil aller erneuerbaren Energie im Jahr 2022 ca. 56 %.

Abbildung 3: Energieverbrauch in kWh/m2 EBF/Jahr und Anteil erneuerbarer Energieträger

Im Zuge der Aktualisierung der Ist-Daten wurde weiterhin der Absenkpfad im Hinblick auf Veränderungen in der Planung von Bestand und Entwicklungen überprüft. Aufgrund der weitgehend unveränderten Planung ergeben sich keine wesentlichen Veränderungen hinsichtlich der Absenkpfade im Vergleich zum Vorjahr.

Abbildung 4: CO₂-Absenkpfad, Abbildung 5: Energie-Absenkpfad

Die leichte Abnahme des Energieverbrauchs im Jahr 2022 zeigt sich aufgrund der konstanten Energiebezugsfläche auch in absoluten Verbräuchen:

Tabelle 1: Übersicht Gesamtenergieverbrauch je Jahr und Energieträger

Highlights

Nachhaltigkeitsstrategie

2022 hat PLAZZA die 2021 formulierte Nachhaltigkeitsstrategie erweitert und konkretisiert. Dabei wurde das bisher auf die NH-Aspekte «Energie» und «Treibhausgasemissionen» fokussierende Mess- und Benchmarkingsystem um weitere KPIs aus allen Dimensionen der Nachhaltigkeit ergänzt und entsprechende kurz-, mittel- und langfristige Ziele abgeleitet. In den nächsten Jahren sollen die für die KPIs notwendigen Daten initial erhoben und Massnahmen zur Zielerreichung festgelegt werden.

Massnahmen zur Absenkung von Energieverbrauch und Emissionen

Wie geplant wurden diverse betriebliche und bauliche Massnahmen vorgenommen, um den Energieverbrauch im Bestandesportfolio zu verringern. Dazu zählen unter anderem:

• Betriebsoptimierungen

  Im Zuge der Nachhaltigkeitsstrategieentwicklung 2021 wurden Betriebsoptimierungen – die Analyse und Optimierung des Energieverbrauchs energieintensiver Liegenschaften – als kostengünstige Massnahme mit deutlichem Einsparpotenzial identifiziert. Im Herbst 2022 fanden die ersten Begehungen der drei ausgewählten Liegenschaften statt, es wurden direkte Änderungen der Steuerung und Regelung vorgenommen und weitere Massnahmen zur Reduktion des Energieverbrauchs identifiziert. Dadurch können erste Einsparungen bereits im Winter 2022/2023 erzielt und ein Beitrag zur Erreichung der geplanten Absenkpfade geleistet werden.

• Ersatz der Beleuchtung in den Tiefgaragen der Überbauung «Im Tiergarten», Zürich

  In den fünf Tiefgaragen mit insgesamt über 500 Einstellplätzen wurden bestehende Leuchtkörper durch modernere, energiesparende LED-Leuchtmittel ersetzt und Bewegungsmelder installiert. Die erwartete Energieeinsparung liegt bei über 70 % des heutigen Energieverbrauchs. Wirtschaftlich gesehen lässt sich so die Investitionssumme in weniger als zwei Jahren amortisieren.

• Portfolioplanung

  PLAZZA strebt einen weitreichenden Einsatz von Photovoltaik-Anlagen an. In den Entwicklungen bereits vorgesehen, werden derartige Anlagen künftig auch im Bestandesportfolio zur Anwendung kommen. Ähnliches gilt auch für die E-Mobilität und den Ausbau der Ladeinfrastruktur. Die Portfolioplanung wird diesbezüglich in 2023 überarbeitet. Die Umsetzung erfolgt zyklusgerecht in den kommenden Jahren.

Nachhaltigkeits-Pre-Checks (SNBS und SGNI)

Im Hinblick auf eine Zertifizierung künftiger Neubau- und Sanierungsprojekte wurden erste Pre-Checks für SGNI/DGNB und SNBS durchgeführt. Für Bestandesliegenschaften wurde ein Pre-Check für Zertifizierung im Betrieb gemäss SGNI durchgeführt.

Ausblick

Um in den nächsten Jahren konsequent die Liegenschaften von PLAZZA hinsichtlich Nachhaltigkeit zu optimieren, werden – neben der fortlaufenden Erhebung der Energie- und Treibhausgasintensität – weitere Nachhaltigkeitsmessgrössen erfasst und nachverfolgt. Massnahmen zur Reduktion des Energieverbrauchs und zum Umstieg auf erneuerbare Energieträger werden, wenn immer möglich, priorisiert.

Für das gesamte Bestandesportfolio sollen 2023 die Potenziale von PV-Anlagen geprüft werden. Für die Liegenschaft Glattgarten ist die weiterführende Planung der bereits vorgeprüften PV-Anlage vorgesehen. Ebenfalls ist die Erarbeitung eines E-Mobilität-Konzeptes geplant. Für die Liegenschaften Giesshübelstrasse 45 und Glattgarten sollen zudem bis Anfang 2024 erste Ladestationen umgesetzt werden.

Für die Liegenschaften am Giesshübel (40 und 45) werden Zustandsanalysen zwecks Instandsetzungsplanung durchgeführt. Ab 2023 wird die Datenerhebung für die weiteren Nachhaltigkeitsmessgrössen zudem weiter ausgebaut und die Integration von Daten- punkten in den jährlichen Zustandsberichten zugunsten einer Erleichterung des Datenerhebungsprozesses geprüft.