Nachhaltigkeitsbericht 2023

1. Einleitung

Immobilien nehmen eine zentrale Rolle in unserem Leben ein. PLAZZA möchte hierzu ihre Verantwortung weiterhin wahrnehmen, und einen aktiven Beitrag zur Nachhaltigkeit ihrer Immobilien leisten.

PLAZZA plant, realisiert, vermarktet und bewirtschaftet Liegenschaften und Immobilienprojekte in der Schweiz. Nachhaltigkeit wird dabei entlang der drei Dimensionen Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft in der Immobilienentwicklung und im Portfoliomanagement immer mitgedacht und stetig verbessert.

Um die nachhaltige Entwicklung des Immobilienportfolios von PLAZZA sicherzustellen, wurde 2022 eine Nachhaltigkeitsstrategie entwickelt, die seither entsprechend umgesetzt wird. Diese Strategie umfasst Aspekte aus allen Dimensionen der Nachhaltigkeit – Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt. Folgende Nachhaltigkeitsaspekte wurden hierbei priorisiert (siehe Abbildung 1).

• Energie und Treibhausgasemissionen
• Wasser
• Highlights
• Ausblick

Abbildung 1: Ergebnisse der Wesentlichkeitsmatrix und Auswahl der Nachhaltigkeitsaspekte

Im Zuge dessen baut PLAZZA das Nachhaltigkeitsmonitoring stetig aus und nimmt neue Kennzahlen auf. In diesem Jahr wurden neu Messgrössen aus den Nachhaltigkeitsthemenfeldern «Mobilität» und «Wasser» erhoben.

2. Aktueller Stand und Ziele

2.1 Energie und Treibhausgasemissionen

PLAZZA strebt für alle Liegenschaften an, das Netto-Null-Ziel 2050 zu erreichen. Ausgehend von der aktuellen Treibhausgasintensität von rund 11 kg CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter Energiebezugsfläche und Jahr soll die Absenkung auf Netto-Null vor allem durch Realisierung der Entwicklungsprojekte, zyklische Sanierungen, wie z.B. die der Wohnüberbauung «Im Tiergarten» in Zürich, und mit Betriebsoptimierungen erreicht werden. Dabei wird bis Anfang der 2030er-Jahre bereits eine Absenkung vom aktuellen Stand um mehr als 60 % angestrebt.

Im Rahmen der Ist-Energie- und Treibhausgasdatenerhebung wurden die Energieverbräuche aller Bestandesliegenschaften ermittelt. Das ist, wie schon in den Vorjahren, gleichbedeutend mit einem Abdeckungsgrad von 100 % . Die Entwicklungsliegenschaften werden erst ab dem Zeitpunkt der jeweiligen Inbetriebnahme abgedeckt. Bei den Baurechten verfügt PLAZZA aufgrund der fehlenden operativen Kontrolle im Sinne des Greenhouse-Gas-Protokolls über keine Optimierungsmöglichkeiten und die unbebauten Grundstücke werden aufgrund des nicht vorhandenen Energieverbrauchs naturgemäss nicht einbezogen.

Abbildung 2: CO2-Intensität in kg CO2-Ä/m² EBF/Jahr

Die Treibhausgasintensität (Scope 12 und Scope 23 ) des PLAZZA-Portfolios hat 2023 einen Wert von 10,7 Kilogramm CO2-Äquivalenten pro Quadratmeter Energiebezugsfläche und
Jahr und erreicht damit den gemäss Absenkpfad erwarteten Stand. Der Schweizer Durchschnitt für vergleichbar genutzte Liegenschaften liegt bei 17 Kilogramm4. Im Vergleich zum Jahr 2022 hat sich die CO2-Intensität heizgradtagbereinigt, leicht um 0,4 kg/m² EBF/Jahr, reduziert. Diese Reduktion der Treibhausgasintensität spiegelt sich auch in den absoluten Werten wider:

Tabelle 1: Übersicht Treibhausgasemissionen je Jahr

Ein ähnliches Bild zeigt sich in den zugrunde liegenden Energieverbrauchsdaten. Wie in Abbildung 3 dargestellt, nahm der Energieverbrauch je Quadratmeter EBF (heizgradtagbereinigt) von 2020 bis 2023 leicht ab.

Insgesamt beträgt der Anteil aller erneuerbaren Energie im Jahr 2023 58 % .

Abbildung 3: Energieverbrauch in kWh/m² EBF/Jahr und Anteil erneuerbarer Energieträger

Die leichte Abnahme des Energieverbrauchs zeigt sich aufgrund der konstanten Energiebezugsfläche auch in absoluten Verbräuchen:

Tabelle 2: Übersicht Gesamtenergieverbrauch je Jahr und Energieträger

Im Jahr 2023 wurde neben dem eigentümerkontrollierten Energieverbrauch (Scope 1 und 2) erstmals auch der Mieterstrom erfasst (Scope 3). Der Gesamtverbrauch betrug für das Jahr 2023  2 103 MWh, was einer Intensität von 23,2 kWh/m² EBF entspricht. Der Benchmark gemäss FM-Monitor4 lag bei 22,7 kWh/m² EBF. Dieser Energieverbrauch entspricht Treibhausgasemissionen von 214 t CO2-Äquivalenten und einer CO2-Intensität von 2,4 kg CO2-Ä./m2 EBF/Jahr1.

Im Zuge der Aktualisierung der Ist-Daten wurde weiterhin der Absenkpfad im Hinblick auf Veränderungen in der Planung von Bestand und Entwicklungen überprüft. Aufgrund der weitgehend unveränderten Planung ergeben sich keine wesentlichen Veränderungen hinsichtlich der Absenkpfade im Vergleich zum Vorjahr.

Abbildung 4: CO2-Absenkpfad / Abbildung 5: Energie-Absenkpfad

2.2 Wasser

PLAZZA baut die Erfassung der Nachhaltigkeitsaspekte kontinuierlich aus. 2023 wurde die Erfassung der Wasserverbräuche erstmalig aufgenommen. Der Abdeckungsgrad beträgt 100 % (Vorjahr 95 %)

Der absolute Wasserverbrauch des PLAZZA-Portfolios ist gegenüber dem Vorjahr leicht gesunken. Das gleiche Bild zeigt sich auch bei der Betrachtung der Wasserintensitäten.

Abbildung 6: Absoluter Wasserverbrauch in Kubikmeter / Abbildung 7: Wasserintensität in m³/m² EBF/Jahr

3. Highlights

Nachhaltigkeitsstrategie

Zu den Nachhaltigkeitsaspekten «Wasser» und «Mobilität» wurden 2023 erstmals Daten erhoben. Die Erfassung der Energieverbräuche wurde um den Mieterstrom (Scope 3) ergänzt.

Zur Flankierung der Strategieumsetzung wurden 2023 die Kriterien zur Bemessung der variablen Vergütung der Geschäftsleitung um ESG-Kriterien erweitert.

Massnahmen zur Absenkung von Energieverbrauch und Emissionen

Wie geplant wurden diverse betriebliche und bauliche Massnahmen vorgenommen, um den Energieverbrauch im Bestandesportfolio zu verringern. Dazu zählen unter anderem:

• Betriebsoptimierungen

  Die gegen Ende Vorjahr bei drei der zehn Bestandesliegenschaften initiierten Betriebsoptimierungen haben bereits zur Reduktion der CO2-Intensität beigetragen. Dabei wurde auch der Mix der Energieträger zugunsten der Erneuerbaren optimiert. Bei weiteren sechs Liegenschaften wurde der Prozess der Betriebsoptimierung 2023 gestartet.

• Portfolioplanung

  PLAZZA strebt einen weitreichenden Einsatz von Photovoltaikanlagen an. Ähnliches gilt auch für die Elektromobilität. Dieses Ziel wurde 2023 auch in der überarbeiteten Portfolioplanung verankert. So wird die PV-Nachrüstung und der bedarfsgerechte Ausbau der E-Mobilität bei allen Wohnliegenschaften voraussichtlich bis 2028 vollzogen sein. Zertifizierungen auf Ebene Liegenschaften wurden ebenfalls in die Portfolioplanung integriert.

• PV und Mobilität

  Erste derartige Teilprojekte aus der Portfolioplanung befinden sich in Umsetzung oder wurden bereits abgeschlossen.

  Rund 40 % der 115 Einstellhallenplätze in der Liegenschaft Giesshübelstrasse 45 in Zürich konnten 2023 für die Ladeinfrastruktur vorbereitet werden. Etwas mehr als die Hälfte davon wurden dann zusätzlich noch voll ausgebaut.

  Die Projektierung der ersten PV-Nachrüstung in der Liegenschaft Im Glattgarten in Wallisellen fand im Jahr 2023 ihren Abschluss. Die Inbetriebnahme erfolgt 2024.

4. Ausblick

In den kommenden Jahren wird das Nachhaltigkeitsmonitoring um weitere Messgrössen (KPIs) erweitert und die Messgrössen Energie, Treibhausgasemissionen, Wasser und Mobilität regelmässig aktualisiert. Weiterhin werden Nachhaltigkeitsaspekte in die bestehende Neubau- und Gesamtsanierungsplanung aktiv eingefordert und eingebracht. Somit ist eine Verbesserung des Portfolios im Zuge von Neubauten und Sanierungen sichergestellt.

Für 2024 ist der Ausbau der Ladeinfrastruktur und die Inbetriebnahme der ersten PV-Nachrüstung des Bestandesportfolios in der Liegenschaft Im Glattgarten in Wallisellen vorgesehen.

Die aktuell laufenden Betriebsoptimierungen bei sechs Liegenschaften werden 2024 abgeschlossen. Die letzte verbleibende Betriebsoptimierung erfolgt ab dem zweiten Halbjahr 2024. Künftig werden diese Optimierungen in regelmässigen Abständen wiederholt.

Die Nachhaltigkeitsstrategie wird von dem bisherigen Fokus auf Immobilienportfolioebene um Themenfelder auf Unternehmensebene erweitert. Dabei wird eine Brücke geschlagen von der klassischen 3-Säulen-Nachhaltigkeitsbetrachtung auf Immobilienportfolioebene hin zu einer ESG-Betrachtung (Environment, Social, Governance) auf Unternehmensebene.

Bereits für 2024 sind erste Mieterumfragen vorgesehen.

Nach der schrittweisen Inbetriebnahme 2024 wird die neue Liegenschaft L’Orée in Crissier ab 2025 wesentlich zu weiteren Fortschritten auf den Absenkpfaden beitragen.

5. Glossar

5.1 Gesellschaft

Identitätsstiftende Architektur

Jeder Ort hat eine eigene Identität und Ausstrahlung. Das Wiedererkennen gebauter Strukturen dient der menschlichen Orientierung im Raum und führt zu einem höheren Wohlbefinden am Wohn- und Arbeitsplatz. PLAZZA leistet einen Beitrag hinsichtlich identitätsstiftender Architektur.

Wohnhygiene

Die Steigerung des Mieterwohlbefindens ist für PLAZZA ein sehr wichtiges Ziel. Ein umfassendes Angebot soll die Sicherheit, die Lichtverhältnisse, die Raumluft sowie die Lärmimmissionen und den thermischen Komfort optimieren.

Mobilität

Gebäude haben als Anfangs- und Endpunkt der Mobilitätskette einen starken Einfluss auf das Verkehrsaufkommen und auf die Verkehrsmittelnutzung. PLAZZA möchte hierbei einen Beitrag leisten und den Umstieg vom fossilbetriebenen, motorisiertem Individualverkehr auf Langsamverkehr, öffentliche Verkehrsmittel, Shared-Mobility-Angebote oder erneuerbare Antriebssysteme erleichtern.

Mikroklima

Besonders in zentralen Lagen spielt die Berücksichtigung des Heat-Island-Effektes und damit der Überhitzung ganzer Areale eine wichtige Rolle bei der Planung von Gebäuden und deren Aussenräumen. Verschiedenheiten in der Geländeform oder im Pflanzenbewuchs können dabei auf engem Raum grosse Unterschiede in der Temperatur oder der Windgeschwindigkeit verursachen. PLAZZA bezieht diese Überlegung in der Planung all ihrer baulichen Tätigkeiten ein und versucht damit einen positiven Beitrag zu leisten.

5.2 Wirtschaft

Operatives Ergebnis

Das operative Ergebnis stellt für PLAZZA eine wichtige Grösse dar, um langfristige, stabile Renditen, auch für zukünftige Generationen, gewährleisten zu können. Dafür werden wichtige Instandhaltungen und Instandsetzungen zeitnah umgesetzt, um Investitionsstaus zu vermeiden.

Standort

Der Standort nimmt entscheidend Einfluss auf die Attraktivität eines Gebäudes. PLAZZA legt Wert darauf, eine langfristige, dem Standort entsprechende wirtschaftliche Nutzung zu gewährleisten. Nebst klassischen Beurteilungsaspekten wie Mikro- und Makrolage zählen dazu auch Aspekte wie soziale Durchmischung, Nutzungsmischung und regionale Wertschöpfung.

Lebenszykluskosten

Für den Werterhalt einer Anlage sind Lebenszykluskosten-Betrachtungen von entscheidender Bedeutung. PLAZZA ist sich der Bedeutung des wirtschaftlichen Umgangs mit den finanziellen Ressourcen über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes von der Projektentwicklung bis zu seinem Rückbau bewusst. Ziel ist es, die Kosten in der Entwicklung, im Bau wie auch im Betrieb zu optimieren.

5.3 Umwelt

Energie

Ein umweltschonender Betrieb einer Liegenschaft ist für die Erreichung der gesteckten Nachhaltigkeitsziele von äusserst hoher Bedeutung. Dabei spielen erneuerbare Energiequellen (z.B. Sonne, Wind, Wasser) sowie die systematische Inbetriebnahme, das Messkonzept inkl. Monitoring, wie auch die Optimierung der Gebäudetechnik eine zentrale Rolle. Weiterhin steht die Reduktion des Energieverbrauchs, sowohl im Betrieb (Heizen, Warmwasseraufbereitung etc.) als auch die «graue Energie» in der Bereitstellungsphase, im Fokus von PLAZZA. Das Ausweisen der Erfolge in der Gebäudenachhaltigkeit durch Zertifikate wird angestrebt.

Treibhausgasemissionen (inkl. Embodied Carbon)

PLAZZA weiss um die entscheidende Relevanz der Treibhausgasemissionen im Kontext der Klimaerwärmung. Sie ist deshalb bestrebt, einen möglichst tiefen Ausstoss von Treibhausgasen bei der Erstellung wie auch im Betrieb ihres Portfolios zu erreichen, und leistet somit einen Beitrag zu den Pariser Klimazielen.

Biodiversität

PLAZZA weiss um die Wichtigkeit der Förderung der Biodiversität im Sinne von Erhaltung bzw. Neuschaffung von naturnahen Lebensräumen, natürlich belassenen und unversiegelten Flächen, Retentionsflächen und Feuchtbiotopen, Bäumen und Hecken. Zusätzlich wirkt sich die Biodiversität auch positiv auf das Wohlbefinden der Nutzerinnen und Nutzer aus. Aufgrund dessen berücksichtigt PLAZZA Biodiversität in der Planung und Entwicklung ihrer Liegenschaften.

Wasser

Der Schutz des natürlichen Wasserkreislaufs ist für PLAZZA von zentraler Bedeutung. Ziel ist es, den Trinkwasserverbrauch im Immobilienportfolio zu reduzieren. Dazu werden die Retention und die Nutzung von Regenwasser geprüft und geeignete Anlagen zum Wassersparen vorgesehen.

Kreislaufwirtschaft

Die Kreislaufwirtschaft ist die grosse Hoffnung des ressourcen- und klimaschonenden Wirtschaftens. Hierbei wird versucht, Stoffe effizient im Kreislauf zu führen, statt sie als Abfall zu verbrauchen. Im Bausektor schlummern dazu die grössten Potenziale. PLAZZA nimmt ihre Verantwortung hinsichtlich der Verringerung des Ressourcenverbrauchs ihrer Gebäude aktiv wahr und lässt diesbezügliche Überlegungen in die Planung ihrer Bauprojekte einfliessen.