Klimabericht

Der Immobiliensektor trägt aufgrund der Emissionen entlang der gesamten Wertschöpfungskette, beispielsweise bei der Herstellung von Baustoffen wie Zement oder auch aufgrund des Energieverbrauchs im Betrieb, nennenswert zum Ausstoss von den Treibhausgasemissionen bei. Zudem bestehen im Immobilienbereich Risiken durch Naturgefahren, die sich mit dem Klimawandel weiter verstärken können.

Als Immobilienunternehmen mit Fokus auf die Ballungsräume Zürich und Lausanne erkennen wir die besondere Relevanz möglicher Klimarisiken und -chancen sowie deren potenziellen finanziellen Auswirkungen auf unser Unternehmen. Im Rahmen des Geschäftsberichts 2025 veröffentlichen wir erstmals einen Klimabericht, der sich an den Empfehlungen der Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) orientiert. Der Bericht enthält erste Einschätzungen zu möglichen Risiken und Chancen im Zusammenhang mit dem Klimawandel und schafft Transparenz über die Strategie, die Governance sowie den Umgang mit klimabezogenen Themen. Zudem legt der Bericht die definierten Ziele, die relevanten Kennzahlen und die Methoden zur Erfolgsmessung offen.

Governance

Der Verwaltungsrat trägt die oberste Verantwortung für die Unternehmensstrategie sowie die Nachhaltigkeitsstrategie, einschliesslich klimabezogener Themen. Er genehmigt und überwacht die Umsetzung der Planungen und Ziele der Geschäftsleitung, die Berichterstattung inklusive Nachhaltigkeitsbericht sowie Projekte wie Neubauten und Sanierungen. Im jährlichen Risikobericht der Geschäftsleitung an den Verwaltungsrat werden neben anderen Risiken beispielsweise auch die Gefahr von Elementarereignissen und der mögliche Umgang mit diesen beurteilt. Der Verwaltungsrat genehmigt den Risikobericht nach Besprechung mit der Geschäftsleitung.

Die Geschäftsleitung entwickelt Vorschläge zu strategischen Planungen und Zielen und ist verantwortlich für die Umsetzung der Unternehmens- und der Nachhaltigkeitsstrategie im Rahmen der Entscheide des Verwaltungsrats. Sie berichtet dem Verwaltungsrat regelmässig über den Fortschritt.

Im Jahr 2021 hat der Verwaltungsrat erstmals den Absenkpfad für Treibhausgasemissionen im Betrieb verabschiedet. Dieser wird kontinuierlich an die neuesten Erkenntnisse angepasst und durch die Geschäftsleitung umgesetzt. Der Fortschritt wird regelmässig überprüft und jährlich bewertet. Die Geschäftsleitung informiert den Verwaltungsrat im Rahmen der jährlichen Gesamtanalyse über die Einhaltung und die Entwicklung des Absenkpfads sowie über gewonnene Erkenntnisse. Zudem hat der Verwaltungsrat seit 2023 die Zielerreichung der ESG-Komponente in der Vergütung der Geschäftsleitung an die jährliche Erreichung des Absenkpfads der betrieblichen Emissionen geknüpft.

Die periodische Überarbeitung und Überprüfung der Objektstrategie, einschliesslich geplanter Sanierungsmassnahmen, stellt eine gezielte Steuerung auch zur Erreichung der Reduktionsziele für Treibhausgasemissionen sicher. Die Objektstrategie wird einmal im Jahr vom Verwaltungsrat genehmigt.

Projektspezifisch werden ausgewählte klimabezogene Themen bei Akquisition, Neubau und Sanierung mitbetrachtet. So wurde die Übernahme der A. Schönbächler & Co AG im Berichtsjahr auch dadurch begünstigt, dass die entsprechenden Liegenschaften an das Fernwärmenetz angeschlossen sind und nicht ausschliesslich aus fossilen Energieträgern versorgt werden.

Bei der jährlichen Verabschiedung der Objektstrategie wird die Nachhaltigkeit des Portfolios implizit berücksichtigt. Zertifizierungen und Effizienzmassnahmen werden objektbezogen evaluiert, in der Objektstrategie dokumentiert und dann umgesetzt. Initiativen können in allen Bereichen der Organisation entstehen: im Portfoliomanagement, in der Projektentwicklung oder der Bewirtschaftung ebenso wie in der Geschäftsleitung oder im Verwaltungsrat. Sie werden projektbezogen in der Geschäftsleitung und gegebenenfalls mit dem Verwaltungsrat besprochen. Mit der jährlichen Aktualisierung der Objektstrategie und auch auf Basis der Zustandsberichte werden Neubau-, Sanierungs- und Instandhaltungsprojekte koordiniert. Daraus werden Planungen und Budgets für Projekte und Perioden abgeleitet. Genehmigungen erfolgen phasenweise, über bedeutende Themen wird der Verwaltungsrat regelmässig informiert.

Der Ausbau der Infrastruktur für E-Mobilität und PV-Anlagen sowie die Gebäudezertifizierungen werden als Querschnittsthema über das Portfolio betrachtet. Im Jahr 2022 wurde vom Verwaltungsrat beschlossen, bis 2028 rund 85 % der nutzbaren Flächen zertifizieren zu lassen und die entsprechenden Liegenschaften mit PV-Anlagen zu versehen. Gleichzeitig wird die Infrastruktur für die Elektromobilität nachfrageorientiert ausgebaut. Neubauprojekte werden möglichst schon während der Entwicklung zertifiziert.

Risikomanagement

Ein vorausschauendes Risikomanagement ist entscheidend, um Herausforderungen frühzeitig zu erkennen, nachhaltige Unternehmensentscheidungen zu treffen und langfristige Stabilität zu gewährleisten. Potenzielle negative Auswirkungen auf die eigene Geschäftstätigkeit werden in einem systematischen Risikomanagement erfasst, das einen jährlichen Risikobericht mit Analyse und Massnahmen umfasst. Dieser Bericht wird vom Verwaltungsrat genehmigt.

Um mögliche klimabezogene Risiken und Chancen explizit zu identifizieren und zu bewerten, wurde im Berichtsjahr zusätzlich ein Workshop mit der Geschäftsleitung mit Unterstützung eines Beratungsunternehmens durchgeführt. Implizit sind ausgewählte Klimarisiken in der Risikobetrachtung für 2025 von PLAZZA beinhaltet. Für die Zukunft ist geplant, die Identifizierung und Bewertung klimabezogener Risiken und Chancen noch stärker in den jährlichen Risikomanagementzyklus zu integrieren. Die Ergebnisse des Workshops sind auf Seite 62–63* dargestellt, inklusive einer Auswahl von Massnahmen, um diesen Risiken zu begegnen.

Strategie

Klimabezogene Chancen und Risiken für PLAZZA

PLAZZA ist sich bewusst, dass der Klimawandel kurz-, mittel- und langfristig Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit haben kann. Physische Risiken wie extreme Wetterereignisse können die Immobilien direkt betreffen. Zusätzlich bestehen transitorische Risiken, etwa durch neue Umweltgesetze oder CO₂-Abgaben, die Geschäftsoptionen und das Verhalten der Mieterschaft beeinflussen können. Gleichzeitig können sich Chancen eröffnen, beispielsweise durch eine steigende Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Gebäuden.

Nachfolgend werden priorisierte klimabezogene Risiken und Chancen dargestellt, die potenziell relevante Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft haben können.

Klimastrategie

Ein zentraler Bestandteil der Dekarbonisierungsstrategie von PLAZZA ist die konsequente Reduktion der Betriebsemissionen entlang des definierten Absenkpfads. Für einen Grossteil der Bestandsliegenschaften sowie möglichst für alle Neuentwicklungen werden Zertifizierungen nach SNBS bzw. SGNI angestrebt. Weitere Informationen zur Steuerung des Energieverbrauchs und der Treibhausgasbilanz sind auf Seite 37–39* und Seite 41–42* zu finden. Beim Ausbau von Photovoltaik und insbesondere beim Ausbau der Ladeinfrastruktur für Elektromobilität erfolgt eine strukturierte Entwicklung in Abhängigkeit zur jeweiligen Nachfrage und Wirtschaftlichkeit.

Bereits heute beträgt der Anteil erneuerbarer Energieträger im Portfolio von PLAZZA rund 60 %. Ziel ist es, die verbleibenden fossilen Heizungsanlagen bis spätestens 2040 auf nachhaltige Alternativen umzurüsten. Die Verfügbarkeit umweltfreundlicherer Energieträger an diesen Standorten, wie beispielsweise Fernwärme, wird dabei fortlaufend geprüft.

Darüber hinaus setzt PLAZZA sowohl bei Neubauten als auch bei Sanierungen auf eine Zertifizierung der Gebäude. Im Rahmen der Zertifizierungsprozesse (SNBS/SGNI) werden projektbezogen auch die eingebetteten Emissionen erhoben und gesteuert, beispielsweise bei den Liegenschaften in Regensdorf, «Im Tiergarten» in Zürich sowie in Affoltern am Albis. Wo technisch und wirtschaftlich machbar, setzt PLAZZA zudem auf den Einsatz von recyclingfähigem Beton. Die Verfügbarkeit entsprechender nachhaltiger Baumaterialien stellt dabei eine Herausforderung dar, und die damit einhergehenden Risiken werden laufend bewertet.

Anpassung an den Klimawandel

Die Anpassung an den Klimawandel wird bei PLAZZA derzeit überwiegend situations- und projektbezogen behandelt, insbesondere bei Neubauten sowie Sanierungs- und Instandhaltungsmassnahmen. Je nach Bedarf werden relevante Themen aufgegriffen und entsprechende Initiativen in das gruppenweite Portfoliomanagement aufgenommen.

Zunehmende extreme Wetterereignisse wie Hagel, Starkregen, Trockenheit und Hitze stellen in der Schweiz, insbesondere im Bau- und Immobiliensektor, wachsende Herausforderungen dar. Zu den wichtigsten Anpassungsmassnahmen, die im Einzelfall geprüft werden, zählen Verschattungen, gezielte Baumpflanzungen und Gebäudekühlung. Gegen Starkregenereignisse wird in ausgewählten Liegenschaften auch auf die Umsetzung des Schwammstadt-Prinzips gesetzt. Elementarschadensereignisse werden in angemessenem Umfang versichert.

Besonders relevant ist die Anpassung an hohe Temperaturen. Wenn Verschattungen, wärmedämmende Verglasungen oder thermische Bauteilaktivierung nicht ausreichen, können ergänzend gezielte Kühlmassnahmen eingesetzt werden, um das Raumklima in den Gebäuden weiter zu verbessern. Solche Massnahmen beeinflussen auch die Nebenkosten und die Attraktivität für Mietende.

Im Bereich der Büroimmobilien von PLAZZA ist die Anpassung an den Klimawandel besonders relevant, da das steigende Gebäudealter einen verstärkten Bedarf an Energieeffizienz und Kühlmassnahmen mit sich bringt. Dies wirkt sich auf die Nebenkosten aus und beeinflusst so die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilien sowie deren Attraktivität und den langfristigen Komfort für die Mietenden.

Im Projekt in Regensdorf werden daher Schutzmassnahmen wie Verschattungen, Baumpflanzungen und eine kühlende Gebäudegestaltung integriert.

Szenarioanalyse und Resilienz des Geschäftsmodells

PLAZZA verfügt im Wohnsegment, aus dem der grösste Teil der Mieterträge stammt, über ein tendenziell neues oder umfassend saniertes Portfolio. Auch im ertragsmässig weitaus kleineren Bereich der Geschäftsliegenschaften wird regelmässig und punktuell saniert. Die Objektstrategien sind darauf ausgelegt, gewisse altersbedingte Risiken wie eingeschränkte Energieeffizienz oder mässige Wärmeisolierung im Sommer und Winter mit der Zeit zu reduzieren.

Die Auswirkungen regulatorischer Vorgaben hängen massgeblich von deren konkreter Ausgestaltung ab. Insbesondere bei Sanierungen kann der damit verbundene Mehraufwand die finanzielle Attraktivität von Energieeffizienzmassnahmen für Vermieter beeinflussen.

In einem möglichen zukünftigen Szenario, in dem die Gesellschaft und politische Akteure ihre Anstrengungen zur Begrenzung der globalen Erwärmung verstärken, wäre PLAZZA und ihre Wertschöpfungskette voraussichtlich mit strengeren regulatorischen Anforderungen sowohl beim Neubau als auch beim Management der bestehenden Liegenschaften konfrontiert. Gleichzeitig könnten sich auch Chancen durch erleichterte Finanzierungsmöglichkeiten oder zusätzliche Ertragsquellen bieten.

In einem anderen möglichen zukünftigen Szenario, in dem die globale Erwärmung weiter zunimmt, könnte PLAZZA beispielsweise stärker als bisher durch Extremwetterereignisse betroffen sein, die Schäden an Immobilien im Portfolio verursachen.

Das Unternehmen beobachtet und bewertet potenzielle Risiken und Chancen aus beiden oben skizzierten Szenarien und setzt Massnahmen zum Risikomanagement um. Eine detailliertere Aussage zur Widerstandsfähigkeit des Geschäftsmodells erfordert auch eine erweiterte standortspezifische Szenarioanalyse, die eine detaillierte Analyse der finanziellen Auswirkungen über verschiedene Zeithorizonte hinweg berücksichtigt.

Ziele und Metriken

PLAZZA bekennt sich zum schweizerischen Netto-Null-Ziel bis 2050. Um auf dieses Ziel hinzuarbeiten, erhebt PLAZZA seit 2021 den Energieverbrauch und den CO₂-Fussabdruck ihres Portfolios und verfolgt den Fortschritt entlang definierter Energie- und CO₂-Absenkpfade. Die Kennzahlen zur Energie- und CO₂-Bilanz für das aktuelle Berichtsjahr sind auf den Seiten 36* und 40*, die Fortschritte entlang der Energie- und CO₂-Absenkpfade auf den Seiten 38* und 42* dargestellt. Fortschritte bei der Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie sind neben anderen Kriterien Bestandteil der variablen Vergütung der Geschäftsleitung. Weitere Informationen hierzu befinden sich auf Seite 76* des Geschäftsberichts.

Im Rahmen der Umstellung auf erneuerbare Energien werden PV-Anlagen bei Neubauten wo immer möglich vorgesehen. Zudem ist vorgesehen, alle künftigen Neubauten möglichst nach SNBS oder SGNI zu zertifizieren.

Für Bestandsgebäude besteht das Ziel, bis zum Geschäftsjahr 2028 Liegenschaften, die zusammen rund 85 % der nutzbaren Flächen umfassen, mit PV-Anlagen nachzurüsten bzw. nach SNBS/SGNI zu zertifizieren. Im Berichtsjahr wurde mit dem Glattgarten in Wallisellen die erste Liegenschaft zertifiziert. Der Anteil zertifizierter Flächen am Bestandesportfolio lag deshalb zum 31. Dezember 2025 bei 16 % des Bestandes.

Zur Messung des Fortschritts beim Ausbau der PV-Anlagen werden Eigenverbrauch und Netzeinspeisung auf Seite 36* ausgewiesen. Zudem wurde die installierte Kapazität erstmalig im Berichtsjahr erhoben und auf Seite 38* dargestellt. Zum 31. Dezember 2025 sind 3 der 12 Bestandsliegenschaften mit PV-Anlagen ausgestattet (Bestandsgebäude, die 50 % der nutzbaren Flächen umfassen).

Seit dem Geschäftsjahr 2024 wird zudem über die Anzahl der installierten Ladesäulen berichtet. Zum 31. Dezember 2025 waren 84 Ladesäulen in 4 Liegenschaften installiert (70 installierte Ladesäulen in 3 Liegenschaften zum 31. Dezember 2024).

*Sämtliche Seitenverweise beziehen sich auf den Geschäftsbericht 2025.

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