Einleitung

Vorwort des CEO

Nachhaltigkeit hat seit vielen Jahren einen festen Platz in den Aktivitäten von PLAZZA. Dabei steht die Reduktion der Treibhausgasemissionen im Zentrum der Nachhaltigkeitsstrategie. PLAZZA verfolgt zudem das Ziel, langfristig angemessene Rentabilität bei gleichzeitiger Berücksichtigung ökologischer und sozialer Aspekte zu erwirtschaften. Die Berichterstattung in diesem Bereich wird seit 2021 kontinuierlich erweitert.

2024 konnten bedeutende Fortschritte bei der Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie erzielt werden.

Die im Berichtsjahr in Betrieb genommene Liegenschaft «L’Orée» in Crissier wird ab 2025 wesentlich dazu beitragen, die Effizienz des Bestandesportfolios hinsichtlich Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen zu verbessern. Das ist ein wichtiger Schritt entlang der geplanten Absenkpfade.

Die erste Nachrüstung von Photovoltaikanlagen des Bestandesportfolios in der Liegenschaft «Im Glattgarten» in Wallisellen ist wie vorgesehen erfolgt. Ebenso haben wir zur Unterstützung der Elektromobilität die Zahl der Ladestationen weiter ausgebaut. Gefreut haben wir uns über die insgesamt positiven Ergebnisse der erstmals durchgeführten Mieterbefragung.

Die Berichterstattung haben wir nochmals ausgebaut. Zum einen haben wir die Methodik zur Berechnung der Treibhausgasemissionen aus den Energieverbräuchen auf den REIDA-Standard umgestellt, der in der Schweiz zunehmend Verbreitung findet. In den Vorjahren hatten wir noch auf Umrechnungsfaktoren der Ökobilanzen im Baubereich (KBOB) zurückgegriffen. Zum anderen haben wir die geplante Umstellung der Nachhaltigkeitsberichterstattung auf die GRI-Standards vorgenommen. Hierbei wurde auch die Wesentlichkeitsanalyse unter Einbezug ausgewählter Stakeholder aktualisiert.

Für die Zukunft bleiben wir ambitioniert. Wir werden weiterhin Neubau- und Sanierungsprojekte so gestalten, dass der vorgesehene Absenkpfad konsequent beschritten wird. Der schrittweise Ausbau von Photovoltaikanlagen und die geplante Zertifizierung unserer Bestandesliegenschaften in den kommenden Jahren sind weitere wichtige Schritte auf unserem Weg zu einem nachhaltigeren Immobilienportfolio.

Thomas Casata
CEO/CFO

Geschäftsmodell und Dialog mit Stakeholdern

Geschäftsmodell

PLAZZA plant, realisiert und bewirtschaftet eigene Liegenschaften und Immobilienprojekte in der Schweiz. Grosse Bedeutung hat dabei die Bewirtschaftung des Bestandesportfolios an Wohn- und Geschäftsliegenschaften in den Wirtschaftszentren Zürich und Lausanne. Hinzu kommen Entwicklungsliegenschaften und -projekte sowie im Baurecht vergebene Liegenschaften in beiden Metropolregionen. Die geografische und segmentspezifische Ausrichtung auf überwiegend zentrumsnahe, gut erschlossene Standorte sichert die nachhaltige Stabilität des Unternehmens und bildet die Basis für künftiges Wachstum.

Der Standort hat einen entscheidenden Einfluss auf die Attraktivität eines Gebäudes. PLAZZA legt deshalb Wert darauf, eine langfristige, dem Standort entsprechende wirtschaftliche Nutzung zu gewährleisten. Dazu zählen neben der Lage unter anderem auch Aspekte wie soziale Durchmischung, Nutzungsvielfalt und regionale Wertschöpfung. Eine Übersicht der Liegenschaften im PLAZZA-Portfolio findet sich im Geschäftsbericht ab Seite 112*.

Dialog mit Stakeholdern

Ein offener und transparenter Dialog mit Stakeholdern ist wichtig, um nachhaltige Entwicklungen voranzutreiben und gemeinsam tragfähige Lösungen für ökologische, soziale und wirtschaftliche Herausforderungen zu finden. Zu den wichtigsten Stakeholdern von PLAZZA gehören Mietende, Geschäftspartner (z. B. Architekten, Totalunternehmer, Handwerker), Behörden, Mitarbeitende sowie Aktionärinnen und Aktionäre, die regelmässig in Entscheidungen einbezogen werden, wie die nachfolgende Übersicht zeigt.

PLAZZA ist in folgenden Vereinen und (Fach-)Organisationen Mitglied: Quartierverein Wiedikon, Nachbarschaftshilfe Kreis 3 in Zürich, HEV Zürich, SVIT, Verband Immobilien Schweiz, Stiftung für Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER u. a. m.

Wesentlichkeit

Im Berichtsjahr 2024 hat PLAZZA eine Wesentlichkeitsanalyse durchgeführt, um die wichtigsten Nachhaltigkeitsthemen zu identifizieren. Hierbei wurde das Konzept der doppelten Wesentlichkeit angewendet. In diesem umfassenden Prozess wurden auch ausgewählte externe Stakeholder miteinbezogen, um eine möglichst umfangreiche Erfassung und Bewertung der relevanten Nachhaltigkeitsthemen sicherzustellen.

Zu Beginn erfolgte eine Kontextanalyse des Geschäftsmodells und der Wertschöpfungskette. Im nächsten Schritt entstand eine Longlist potenziell relevanter Themen, die positive oder negative Auswirkungen auf die Aussenwelt und auf die Geschäftstätigkeit von PLAZZA haben können. Diese Themen wurden anschliessend durch Kategorisierung und Gruppierung geclustert und zu einer Shortlist verdichtet.

Die Stakeholder-Gruppen von PLAZZA beurteilten im Rahmen einer Onlineumfrage die Auswirkungen der Aktivitäten des Unternehmens auf Wirtschaft, Umwelt und Gesellschaft. Das Management wurde zu beiden Dimensionen der Wesentlichkeit befragt, also einerseits zu den Auswirkungen auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft («Inside-out») und andererseits zu der Geschäftsrelevanz von PLAZZA («Outside-in»). Die Wesentlichkeitsmatrix wurde in einem Workshop mit der Geschäftsleitung bestehend aus CEO/CFO, Leiter Projektentwicklung und Leiterin Bewirtschaftung und Portfolio validiert und verfeinert. Die wesentlichen Themen für PLAZZA sind in Abbildung 1 dargestellt.

Drei Themen wurden aus beiden Perspektiven als weniger relevant beurteilt: verantwortungsvolle Beschaffung, lokale Gemeinschaften und Diversität. Diese werden daher im vorliegenden Nachhaltigkeitsbericht nicht vertieft behandelt. PLAZZA beobachtet diese Themen jedoch weiterhin und stellt sicher, dass die gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden. Der Verwaltungsrat hat die Wesentlichkeitsmatrix genehmigt.

Richtlinien und Ziele

Nachhaltigkeitsstrategie

Immobilien spielen eine zentrale Rolle im Alltag aller. PLAZZA möchte als Unternehmen aktiv zur Nachhaltigkeit der Immobilien im Portfolio beitragen. Die Thematik wird in der Immobilienentwicklung, der Bewirtschaftung und im Portfoliomanagement entlang der drei Dimensionen Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft berücksichtigt und stetig verbessert.

2022 entwickelte PLAZZA eine Nachhaltigkeitsstrategie. Folgende Themen wurden für das Portfolio von PLAZZA als relevant erkannt: identitätsstiftende Architektur, Wohnhygiene, Mobilität, Mikroklima, Standort, operatives Ergebnis, Lebenszykluskosten, Energie, Treibhausgasemissionen, Biodiversität, Wasser, Kreislaufwirtschaft.

PLAZZA bekennt sich dabei zum Netto-Null-Ziel bis 2050 der Schweiz und hat 2021 erstmals einen Energie- und CO2-Absenkpfad veröffentlicht. Als Teil der Nachhaltigkeitsstrategie baut dieser auf Liegenschaftsebene auf der internen «Roadmap Objektstrategien» und der langfristigen Investitionsplanung auf.

Zudem hat sich PLAZZA auf Portfolioebene folgende Ziele gesetzt:

• Durchführen einer periodischen Mietendenumfrage. Erstmals ist dies 2024 erfolgt. Die Ergebnisse sind im Kapitel «Beziehungen zu Mietenden und Geschäftspartnern» auf Seite 43* erläutert;
• Schrittweises Zertifizieren aller Liegenschaften in Bestand und in Entwicklung. Die Liegenschaft in Wallisellen soll als Erste gemäss dem Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) zertifiziert werden.

Statuten und Anlagereglement

Neben den gesetzlichen und regulatorischen Vorgaben bilden interne Reglemente die Rahmenbedingungen für Ziele, Entscheidungsfindungen und Handeln innerhalb des Unternehmens. PLAZZA hat drei öffentlich zugängliche Reglemente:

• Statuten (https://www.plazza.ch/wp-content/uploads/230404-Statuten-PLAZZA-AG.pdf)
• Anlagereglement (https://www.plazza.ch/wp-content/uploads/anlagereglement-plazza.pdf)
• Verhaltenskodex (https://www.plazza.ch/wp-content/uploads/Verhaltenskodex-PLAZZA-AG.pdf)

Organisatorische Verankerung

Kompetenzverteilung

Statuten, Anlagereglement und Compliance mit Gesetzen und Regulatorien bilden die Basis für das Organisationsreglement. Die Verantwortlichkeiten innerhalb des Unternehmens sind wie folgt definiert:

• Der Verwaltungsrat trägt die oberste Verantwortung für die Unternehmensstrategie inklusive der Nachhaltigkeitsstrategie. Unter anderem genehmigt und überwacht der Verwaltungsrat die Umsetzung der Planungen und Ziele der Geschäftsleitung, die Berichterstattung inkl. des Nachhaltigkeitsberichts sowie Projekte wie Neubauten und Sanierungen. Mit einer periodischen Selbstbeurteilung verbessert der Verwaltungsrat stetig die eigene Arbeitsweise.
• Die Geschäftsleitung macht Vorschläge zu Planungen und Zielen auf strategischer Ebene und ist verantwortlich für die Realisierung der Strategie inkl. der Nachhaltigkeitsstrategie innerhalb der Entscheide des Verwaltungsrats. Sie berichtet dem Verwaltungsrat regelmässig über den Stand der Umsetzung.

Im Jahr 2024 fanden insgesamt neun Sitzungen des Verwaltungsrats, vier Sitzungen des Personal- und Vergütungsausschusses sowie sechs Sitzungen des Prüfungsausschusses statt.

Details zu Zusammensetzung und Arbeitsweise von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung finden sich im Corporate-Governance-Bericht ab Seite 8*.

Managementsystem und Umsetzung der Richtlinien im Alltag

Aus dem Organisationsreglement leitet sich das Managementsystem ab. Darin sind Definitionen und Prozesse dokumentiert, die auch das interne Kontrollsystem mit Fokus auf finanzbezogene Aspekte umfassen. Das Managementsystem hat den Charakter einer internen Richtlinie, gibt die Firmentätigkeiten vor und ist für alle Mitarbeitenden verbindlich.

Entscheidend ist, wie die Reglemente im Alltag umgesetzt werden. Im Tagesgeschäft zeigt sich die Einbettung des Verhaltenskodexes bei der Beurteilung von Entscheidungen und Handlungen. Soziale Kriterien (z. B. Arbeitssicherheit, Compliance mit Arbeitsrecht) und Nachhaltigkeitsziele (z. B. Zertifizierungen) werden oft, wo angemessen, in Verträgen mit Geschäftspartnern festgehalten. Zudem regelt der Verhaltenskodex, wie Bedenken und Ratschläge geäussert werden müssen. Dank dem kleinen Teams von PLAZZA sind die Entscheidungswege direkt und kurz. Wesentliche Anliegen bespricht die Geschäftsleitung periodisch direkt mit dem Verwaltungsrat. Besonders dringliche wichtige Themen werden umgehend behandelt. Geschäftsleitung und Mitarbeitende stehen in täglichem Austausch und sind in der Lage, schnell auf Ereignisse zu reagieren. Alle Mitarbeitenden sind angehalten, eine Ansprechperson innerhalb von PLAZZA zu kontaktieren, wenn sie eine Verletzung des Verhaltenskodexes wahrnehmen.

Sollten unsere Geschäftspartner Beschwerden oder Hinweise haben, können sie diese per E-Mail, Telefon oder in persönlichen Gesprächen äussern. Unsere Mietenden haben darüber hinaus die Möglichkeit, ihre Anliegen über die Mieterumfrage sowie dem Hauswart gegenüber mitzuteilen. Aufgrund der kurzen Entscheidungswege werden gewisse Beschwerden auch direkt an die Geschäftsleitung herangetragen.

Für Mitarbeitende und Organe besteht eine Insider Trading Policy zur Umsetzung der gesetzlichen Bestimmungen aus dem Bundesgesetz über die Börsen und den Effektenhandel (BEHG) sowie aus dem Kotierungsreglement der SIX.

Management von Risiken

Ein vorausschauendes Risikomanagement ist entscheidend, um Herausforderungen frühzeitig zu erkennen, nachhaltige Unternehmensentscheidungen zu treffen und langfristige Stabilität zu gewährleisten. Potenzielle negative Auswirkungen auf die eigenen Geschäftstätigkeiten werden in einem systematischen Risikomanagement inkl. eines jährlichen Risikoberichts zu Analyse und Massnahmen abgebildet. Der Bericht wird vom Verwaltungsrat genehmigt.

Zusammensetzung von Geschäftsleitung und Verwaltungsrat

Die Geschäftsleitung besteht aus einer weiblichen und zwei männlichen Personen in den Verantwortungsbereichen CEO/Finanzen, Bewirtschaftung und Projektentwicklung.

Das höchste Aufsichtsorgan ist der Verwaltungsrat unter der Leitung des Präsidenten Peter Lehmann. Kein Mitglied des Verwaltungsrats ist 2024 für PLAZZA operativ tätig gewesen. Zurzeit sind alle fünf Mitglieder des Verwaltungsrats männlich. Der Verwaltungsrat führt periodisch eine Selbstevaluation durch, u. a. um seine Arbeitsweise und Effizienz zu überprüfen. 2024 wurde deshalb ein Seminar zur Entwicklung der Anforderungen an die Berichterstattung durchgeführt. Der Verwaltungsrat setzt zwei Ausschüsse ein: den Personal- und Vergütungsausschuss und den Prüfungsausschuss. Weitere Informationen zu den Ausschüssen sind im Corporate-Governance-Bericht auf Seite 14* zu finden.

Nominierung des Verwaltungsrats

Alle Mitglieder des Verwaltungsrats werden nach Nominierung durch den Verwaltungsrat von der Generalversammlung für ein Jahr gewählt, Wiederwahlen sind möglich. Stehen Erstnominierungen an, führt der Verwaltungsrat vorgängig unter Federführung des Personal- und Vergütungsausschusses eine (Vor-)Auswahl durch. Die Longlist der Kandidaten wird auf Basis einer Kriterienliste (bestehend aus Merkmalen wie Unabhängigkeit, einer breiten fachlichen und komplementären Erfahrung, Branchenerfahrung und wenn möglich Diversität), von Einzelgesprächen sowie Beratungen im Verwaltungsrat erstellt. Gegebenenfalls wird externe professionelle Unterstützung hinzugezogen.

Management von Interessenkonflikten

Die PLAZZA AG ist bestrebt, Interessenkonflikte von Mitgliedern des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung zu vermeiden. Grundsätzlich werden andere Mandate offengelegt, und betroffene Personen würden im Konfliktfall bei spezifischen Entscheidungen in den Ausstand treten. Kein Mitglied des Verwaltungsrats ist für PLAZZA operativ tätig oder war dies in den letzten drei Jahren. Zudem unterhält weder ein Verwaltungsratsmitglied noch ein von ihm vertretenes Unternehmen oder eine von ihm repräsentierte Organisation wesentliche geschäftliche Beziehungen zu PLAZZA. Siehe hierzu Seite 13* im Corporate-Governance-Bericht bzw. Seite 68* im Vergütungsbericht.

Vergütung der Geschäftsleitung und des Verwaltungsrats

Die Vergütung der Verwaltungsrats- und Geschäftsleitungsmitglieder ist im Vergütungsbericht auf den Seiten 66* und 67* dargestellt. Sie setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen:

• Verwaltungsrat: Fixe jährliche Vergütung;
• Geschäftsleitung: Fixe und variable Vergütung, die an finanzielle, persönliche, Führungs- und ESG-Ziele gekoppelt ist.

Die ESG-Komponente in der variablen Vergütung der Geschäftsleitung bemisst sich nach der Erreichung von Fortschritten bei der Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie.

Die maximale Vergütung von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung wird prospektiv von der Generalversammlung genehmigt. Das Verhältnis zwischen der jährlichen Gesamtvergütung der höchstbezahlten Person der Organisation und dem Median der jährlichen Gesamtvergütung aller Mitarbeitenden (ohne die höchstbezahlte Person) beträgt 4,25 im Berichtsjahr.

*Sämtliche Seitenverweise beziehen sich auf den Geschäftsbericht 2024.

Nächstes Kapitel: Umwelt